عاجل | المحكمة الدستورية التركية تلغي تسعير حصص العقارات قضائيًا.. وبدء التنفيذ بعد 9 أشهر

ألغت المحكمة الدستورية التركية قاعدة كانت تفرض تحديد القيمة الرائجة للحصة العقارية المباعة من جانب المحكمة عند ممارسة الشريك حق الشفعة، بدلًا من اعتماد سعر البيع المتفق عليه بين البائع والمشتري. وسيبدأ سريان قرار الإلغاء بعد 9 أشهر.

طعون من 13 محكمة وحزب الشعب الجمهوري

جاء القرار، المنشور في الجريدة الرسمية، عقب إحالات من 13 محكمة مدنية ابتدائية، إلى جانب حزب الشعب الجمهوري، طعنت في دستورية الفقرة الثانية من المادة 734 من القانون المدني التركي رقم 4721. وكانت الفقرة قد عُدّلت بموجب القانون رقم 7571 الصادر عام 2025.

ونص التعديل على ممارسة حق الشفعة، أي أولوية الشريك في شراء الحصة المباعة في العقار المشترك، من خلال رفع دعوى على المشتري، كما منح القاضي صلاحية تحديد القيمة الرائجة للحصة محل الدعوى من دون تأخير.

وأوضحت طلبات الإلغاء أن حق الشفعة كان يُمارس قبل التعديل عبر دفع ثمن البيع ومصاريف تسجيل العقار، قبل أن يُستبدل بذلك دفع «القيمة الرائجة للحصة ومصاريف التسجيل». واعتبر مقدمو الطعون أن هذا التغيير لا ينسجم مع مبدأ الثقة في السجل العقاري، مشيرين أيضًا إلى غموض التاريخ الذي ينبغي اعتماده لتحديد القيمة الرائجة، فضلًا عن عدم وضوح بعض المفاهيم المرتبطة بالمهلة الزمنية.

لماذا أبطلت المحكمة القاعدة؟

رأت المحكمة الدستورية أن حق الشفعة ينشئ علاقة قانونية تتداخل فيها مصالح ثلاثة أطراف: البائع، والمشتري، وصاحب حق الشفعة. واعتبرت أن هذا الحق يدخل بدوره في نطاق حق الملكية، لأنه يمنح الشريك في العقار أولوية شراء الحصص الأخرى.

أكدت المحكمة أن القاعدة المطعون فيها قيّدت الحصة المشمولة بحق الشفعة بقيمة رائجة تحددها المحكمة، بدلًا من السعر الذي اتفق عليه أطراف عملية البيع بحرية.

واستند القرار إلى المادة 35 من الدستور التركي، التي تنص على أن «لكل شخص حق الملكية والميراث»، وأنه لا يجوز تقييد هذا الحق إلا بقانون ولغرض تحقيق المنفعة العامة، مع التأكيد على أن استخدام الملكية لا يجوز أن يتعارض مع مصلحة المجتمع.

وذكّرت المحكمة بقرار سابق خلصت فيه إلى أن حق الشفعة لا يخالف الدستور، لكنها أوضحت أن استبدال سعر البيع المتفق عليه بين الشريك والمشتري من طرف ثالث بسعر قانوني مختلف يغيّر شروط عقد البيع ويحوّل العلاقة إلى عملية بيع أخرى.

وقالت المحكمة إن القاعدة الملغاة، باعتمادها قيمة تحددها المحكمة بدلًا من السعر المتفق عليه، تلغي إرادة أطراف عقد البيع، وقد تؤدي إلى حصول المشتري من طرف ثالث على كسب غير مستحق أو إلى إلحاق ضرر به. كما رأت أن القاعدة تضع صاحب حق الشفعة في مركز قانوني غير واضح، ولا تحقق توازنًا عادلًا بين مصالح أطراف العلاقة القانونية، ولذلك قضت بعدم دستوريتها وإلغائها.

مضمون النص الملغى

كانت الفقرة الملغاة تنص على أن حق الشفعة يُمارس عبر رفع دعوى على المشتري، وأن القاضي يحدد القيمة الرائجة للحصة محل الدعوى من دون تأخير. وكان يتعين على صاحب الحق إيداع القيمة التي يحددها القاضي، إلى جانب مصاريف التسجيل المستحقة على المشتري، نقدًا وفي المكان الذي يحدده القاضي، وذلك خلال مهلة نهائية.

كما كانت القاعدة تمنع إصدار قرار بتسجيل الحصة باسم صاحب حق الشفعة إذا لم ينفذ هذا الالتزام خلال المهلة المحددة. أما المبلغ المودع، فكان يُدفع إلى صاحبه مع عوائده بعد اكتساب الحكم الدرجة النهائية. ويبدأ سريان حكم الإلغاء بعد 9 أشهر.

المصدر: Türkiye Gazetesi